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Aste giudiziarie immobiliari

Un numero sempre maggiore di potenziali acquirenti decide di prendere in considerazione anche le aste giudiziarie immobiliari: per chi le subisce sicuramente uno strumento non gradito, mentre per gli acquirenti la possibilità di concludere un ottimo “affare”, a patto di essere ben consapevoli di ciò che si sta facendo.

Come funzionano esattamente le aste giudiziarie immobiliari e a che cosa bisogna fare particolare attenzione?

Eccetto il debitore, in linea di principio chiunque può partecipare ad un’asta immobiliare, versando la relativa cauzione (10 % del prezzo di base d’asta fissato dal tribunale). Prima dell’asta è consigliabile comunque informarsi bene sull’immobile che si intende acquistare, per evitare in anticipo cattive sorprese (quali per es. diritti speciali di usufrutto o diritti di abitazione). Occorre inoltre visitare l’immobile e controllare tutti i documenti che lo riguardano. Dal momento che soprattutto in un’asta è molto importante capire bene tutti i dettagli, è utile rivolgersi ad un professionista.

Sarebbe bene anche fare ricerche sui prezzi di mercato della zona in cui si trova l’immobile, in modo da presentare un’offerta appropriata e sapere quando il prezzo supera quello di mercato.

Inoltre bisogna tenere conto che le banche non sempre hanno le stesse tempistiche delle procedure d’asta, con il risultato che a volte non si è ancora ottenuto il mutuo per l’immobile già acquistato. Per questo motivo è consigliabile chiedere il finanziamento con congruo anticipo.

Sono comunque numerosi i professionisti che offrono la propria consulenza per l’acquisto degli immobili in aste giudiziarie.

Come si svolge l’acquisto di un immobile tramite asta giudiziaria?

Quando il potenziale acquirente ha individuato un immobile che potrebbe interessarlo, deve presentare un’offerta scritta presso la Cancelleria del Tribunale competente, compilando i relativi moduli che può trovare presso di essa. Le offerte scritte vanno normalmente consegnate, entro le ore 13 del giorno precedente l’asta fissato dal tribunale, presso la cancelleria, in busta chiusa, senza indicare alcun nome su di essa. Nella busta va inserita anche la cauzione ammontante al 10 % del prezzo di base d’asta stabilito, per es. in forma di assegno circolare. Se l’offerta è più alta rispetto al prezzo di base d’asta stabilito, la cauzione ammonta invece al 10 % dell’offerta. Occorre inoltre indicare esattamente i dati riportati nella delibera che fissa le condizioni dell’asta, cioè l’immobile in asta, la data e l’orario dell’asta, il nome del giudice competente, l’ammontare della cauzione e dell’offerta ecc. La busta deve essere affrancata con una marca da bollo di 16 Euro. Non sono escluse ulteriori spese aggiuntive.

Se arrivano più offerte scritte, si svolge un’asta pubblica, cui partecipa l’offerente direttamente o un suo rappresentante con procura speciale. Se si vince l’asta, si dovrà saldare l’intero prezzo di acquisto entro un termine che va da 30 o 60 giorni.

Quali sono i tipi di aste immobiliari?

In Italia vi sono due tipi di aste immobiliari: la vendita con incanto e la vendita senza incanto.

  • Nella vendita senza incanto, in caso di un’unica offerta valida, essa risulta vincolante. In altre parole: se si è l’unica persona che ha presentato un’offerta scritta, si vince l’asta in maniera definitiva. Se però ci sono dei ripensamenti e si vorrebbe rinunciare all’acquisto, si perde l’intera cauzione, cioè il 10 % dell’offerta.
  • Nella vendita con incanto l’offerta scritta è meno vincolante. Se si è l’unica persona che ha presentato un’offerta scritta, si vince sì la gara, ma se ci sono dei ripensamenti, non partecipando all’asta e rinunciando all’acquisto si perde soltanto un decimo della cauzione. Inoltre entro 10 giorni dopo l’aggiudicazione possono ancora essere accettate offerte più alte, che riaprirebbero la procedura con nuove regole. Ciò vale anche se è una sola persona a superare l’offerta del vincitore. In questo caso il nuovo offerente dovrà versare una cauzione doppia e presentare un’offerta che supera del 20 % quella del vincitore. Il nuovo offerente deve tenere ben presente che la procedura muta in vendita senza incanto: in caso di ripensamento e ritiro perderà quindi la cauzione del 20 %. Se il vincitore precedente desidera rilanciare, dovrà anch’esso raddoppiare la propria cauzione e così via.

Che cosa si intende per “asta deserta”?

Sempre più spesso accade che nessuno presenti offerte scritte per partecipare ad un’asta giudiziaria. In questo caso si parla di asta andata deserta e la conseguenza è che il giudice fisserà un nuovo prezzo di base d’asta più basso, una data per una nuova asta o diverse disposizioni di vendita.

Conclusioni

In ogni caso è consigliabile informarsi in anticipo sui prezzi di mercato degli immobili nella zona che ci interessa. Certamente non sarebbe un errore farsi consigliare da commercialisti, architetti, agenti immobiliari specializzati in aste giudiziarie o altri professionisti affidabili e competenti in questo campo.

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