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Trova l'immobile dei tuoi sogni sul lago di Garda!

L’agente immobiliare

Come si definisce un mediatore?

“E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.” – Questa è la definizione del mediatore immobiliare secondo l’articolo 1754 del Codice Civile.
Da questa definizione si evince una fondamentale caratteristica del mediatore immobiliare: per evitare un conflitto di interessi il mediatore immobiliare deve essere imparziale e indipendente. Ciò significa che esso non può avere rapporti di dipendenza né con il venditore, né con l’acquirente dell’immobile da lui mediato, così come non può avere legami di parentela con una delle due parti, altrimenti non ha alcun diritto alla provvigione!

Da cosa potete riconoscere un buon mediatore?

In Italia, per poter lavorare in proprio, i mediatori immobiliari necessitano di una qualifica e di una licenza specifica e devono stipulare un’assicurazione per la responsabilità civile professionale.
Se desiderate acquistare o vendere un immobile e quindi volete incaricare un mediatore immobiliare italiano, accertatevi che il mediatore da voi scelto risulti iscritto alla locale camera di commercio. Spesso i mediatori immobiliari indicano il proprio numero di registrazione sulla loro homepage.
Anche l’iscrizione presso – per esempio – una delle seguenti istituzioni di solito è un ulteriore garante per la qualità e la serietà del servizio:

  • FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali);
  • FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari);
  • ANAMA (Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d’Affari);
  • AICI (Associazione Italiana Consulenti, Gestori e Valutatori Immobiliari) .

Purtroppo in Italia ci sono sempre ancora mediatori non ufficialmente registrati. I mediatori non registrati sono passibili di querele e sanzioni a causa della loro attività illecita. Naturalmente questi mediatori non hanno alcun diritto a ricevere una provvigione.
Per evitare rischi inutili, vi consigliamo quindi di rivolgervi esclusivamente ai mediatori registrati. Essi non garantiscono soltanto una qualifica professionale, ma dispongono anche, come già ricordato, di un’assicurazione per la responsabilità civile professionale – per voi una sicurezza aggiuntiva, dal momento che il mediatore immobiliare a volte gestisce anche delle somme per conto dei suoi clienti, a garanzia che il venditore non sparisca con l’anticipo versato.

Qui potete trovare un ampio elenco di agenzie immobiliari specializzati nella zona del lago di Garda!

Attenzione: Prima di stipulare un contratto di collaborazione con un mediatore e quindi di accettare le sue condizioni generali, vi consigliamo di farlo controllare da un consulente legale imparziale, specialmente se il documento è redatto in italiano. In questi contratti solitamente vengono regolati importanti punti che riguardano la collaborazione con il mediatore, come per esempio l’ammontare delle provvigioni di intermediazione per la ricerca o la vendita degli immobili, così come la durata dell’incarico, il prezzo minimo di vendita e un’eventuale clausola di esclusività per la vendita dell’immobile.

Quali sono i compiti dell’intermediario?

Uno dei compiti dell’intermediario immobiliare consiste nel trarre dal proprio portfolio – per proporle previa selezione a possibili acquirenti od affittuari – offerte immobiliari interessanti e adeguate ad ogni richiesta volta per volta avanzata, fornendo parallelamente un primo quadro d’insieme sulla base dei rapporti corrispondenti presentati. In tale contesto – senza limitarsi al singolo immobile d’interesse nel caso specifico – l’intermediario immobiliare dovrebbe estendere lo spettro delle notizie messe a disposizione anche agli immediati dintorni, avendo cura di non trascurare le caratteristiche peculiari della zona.
Il fatto che gli intermediari siano perlopiù sprovvisti di contratti in esclusiva concernenti gli immobili posti in vendita spiega di per sé una certa scarsità di fonti illustrative delle singole offerte immobiliari. Più spesso che volentieri, tutto ciò che è disponibile è rappresentato da poche o pessime immagini – o, in alternativa, fotografie – in cui gli immobili non sono affatto visibili – se non, nel migliore dei casi, parzialmente. Tutto ciò, per evitare che gli interessati riconoscano l’immobile e raggiungano il venditore o tramite un altro intermediario o in forma diretta. Prima di visitare questo o quell’immobile con l’intermediario, proprio per tale motivo – e perché l’intermediario stesso possa vedere garantita la provvigione che gli spetta in caso di buon esito dell’intervento di mediazione – in Italia gli interessati hanno di norma l’obbligo di sottoscrivere un documento.
La visita sul posto all’immobile rientra del pari fra i compiti dell’intermediario immobiliare – si tratta di una mansione cui egli assolve usualmente da solo con gli interessati o, anche, in presenza del proprietario. Qualora si sia propensi a prendere visione di un particolare immobile, è consigliabile concordare un termine con l’intermediario in forma preventiva. Più che indicato è inoltre assumere informazioni circa l’eventuale addebito di spese previste per la visita – le quali, per strano che appaia, nel caso di talune agenzie immobiliari non possono essere escluse. Al più tardi in sede di visita, un intermediario immobiliare degno di questo nome dovrebbe essere in grado di fornire agli interessati un compendio informativo sull’immobile e/o di farlo pervenire loro quanto prima una volta effettuata la visita.
Allorquando l’acquirente abbia compiuto la propria scelta, spetta all’intermediario sia condurre le trattative tariffarie tra le parti – supportando l’acquirente stesso qualora sia richiesto un finanziamento, come in caso di acquisto di un immobile – sia provvedere alle pratiche contrattuali preliminari – stabilendo all’occorrenza una data per la stipula dell’atto pubblico davanti ad un notaio.

Quali costi bisogna aspettarsi?

Non ci sono regole generali per quanto riguarda l’ammontare della provvigione del mediatore. In linea di principio il mediatore riceve una percentuale fissa sul prezzo di vendita, sia dall’acquirente che dal venditore. Nella zona del Lago di Garda questa provvigione di mediazione normalmente corrisponde a circa il 3–4 %; spesso è possibile contrattare l’ammontare della provvigione. Generalmente più l’immobile è esclusivo, più è bassa (!) la percentuale richiesta sulla provvigione. Attenzione: chi acquista una unità immobiliare da adibire ad abitazione principale può usufruire della detrazione Irpef del 19 % sui compensi pagati ad intermediari immobiliari. L’importo massimo su cui calcolare la percentuale del 19 % è di 1.000 euro per ciascuna annualità.

Se più mediatori si occupano della vendita di uno stesso immobile (per es. un mediatore straniero in collaborazione con uno italiano), di solito essi si dividono tra loro la provvigione, in modo tale da non aumentare i vostri costi.
Per evitare brutte sorprese o controversie onerose, è consigliabile fissare l’ammontare della provvigione già all’inizio della collaborazione con il mediatore immobiliare. Non dimenticatevi di chiedere al mediatore se richiederà altre parcelle per un’ulteriore visita o altri servizi. Naturalmente dovrete rimborsargli le spese che farà per vostro conto e che avrete in precedenza concordato.

Quando bisogna pagare la provvigione?

Dal punto di vista della legge al momento della stipula del compromesso il mediatore ha terminato il suo incarico, così che a questo punto bisognerebbe corrispondergli l’intera provvigione. Dal momento però che nel migliore dei casi il mediatore dovrebbe seguirvi fino alla sottoscrizione del contratto di compravendita definitivo, è consigliabile raggiungere un accordo, dividendo la provvigione in due rate: la prima da pagare alla stipula del compromesso, la seconda alla stipula del contratto di compravendita definitivo. Assicuratevi che i soldi vi vengano restituiti nel caso in cui dopo la sottoscrizione del compromesso, contro le vostre aspettative, non si giunga alla stipula del contratto di compravendita definitivo.